桂價格〔2018〕108號

各市、縣（市、區(qū)）物價局、各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（局）、房產(chǎn)管理局：

    為加強(qiáng)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)收費行為，營造我區(qū)更加和諧的居住環(huán)境，自治區(qū)物價局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳研究制定了《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作指導(dǎo)意見》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H認(rèn)真組織貫徹執(zhí)行?！　?/P>

各市可根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作指導(dǎo)意見》結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，制定具體實施細(xì)則。

    附件：廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作指導(dǎo)意見

廣西壯族自治區(qū)物價局      廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

    2018年11月9日

附件

廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作指導(dǎo)意見

    為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧的居住環(huán)境，結(jié)合我區(qū)實際，就住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作提出如下意見。

    一、工作目標(biāo)

    堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實黨的十九大精神，把保障和改善民生，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，作為做好住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作的出發(fā)點和落腳點，規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，提升物業(yè)服務(wù)水平，營造更加和諧的居住環(huán)境。

    二、物業(yè)服務(wù)收費管理原則

    （一）依法依規(guī)原則。制定住宅物業(yè)服務(wù)收費必須遵守《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

    （二）公開、公平、公正，質(zhì)價相符原則。

    （三）誠實守信原則。物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人要做到誠實守信；業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇誠實守信的企業(yè)。

    （四）分級管理原則。自治區(qū)價格主管部門會同自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理指導(dǎo)工作。

    市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)行政主管部門按照價格管理權(quán)限負(fù)責(zé)本級住宅物業(yè)服務(wù)收費的具體管理工作。

    三、物業(yè)服務(wù)管理范圍及規(guī)范服務(wù)等級

    物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)服務(wù)范圍包括：綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。物業(yè)服務(wù)各等級的具體內(nèi)容按照自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級執(zhí)行。自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門結(jié)合廣西實際適時制定出臺物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

    四、物業(yè)服務(wù)收費管理形式

    (一)住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供綜合服務(wù)，以及對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

   （二）住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

    保障性住房（含公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品住房、廉租房、政策性租賃房）、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)（業(yè)主大會成立之前）管理服務(wù)收費以及住宅小區(qū)停車收費實行政府指導(dǎo)價。其它類型物業(yè)及成立業(yè)主大會之后的普通住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)、房改房小區(qū)、老舊住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費及停車服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

    （三）住宅物業(yè)服務(wù)收費管理原則上采取分服務(wù)等級定價方式，各地也可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況采用菜單式及其他定價方式。

    五、物業(yè)服務(wù)收費項目

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或物業(yè)使用人收取住宅物業(yè)服務(wù)費、裝修垃圾清運(yùn)費、電梯運(yùn)行費、消防設(shè)施運(yùn)行費、出入證（卡）制作工本費、二次供水加壓費、車輛停放服務(wù)費、車位（庫）物業(yè)服務(wù)費、車位（庫）租賃費。

     (一)住宅物業(yè)服務(wù)費是指按照物業(yè)服務(wù)合同約定為業(yè)主提供綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)所收取的費用。

    （二）裝修垃圾清運(yùn)費是指業(yè)主或物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修房屋建筑垃圾所收取的費用。

     (三) 電梯運(yùn)行費是指為保證電梯安全有序運(yùn)行使用而需要支出的費用，包括維保費、年檢費、電費、保險費、小額維修費、發(fā)電燃油等費用。

    （四）消防設(shè)施運(yùn)行費是指用于保證消防設(shè)施安全運(yùn)行的專業(yè)年檢、維保支出的費用。

    （五）出入證（卡）制作工本費指為業(yè)主制作小區(qū)出入證（卡）的工本費。

    （六）二次供水加壓費是指為二次加壓供水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、清洗、水質(zhì)監(jiān)測及能耗等提供服務(wù)所收取的費用。

    （七）車輛停放服務(wù)費是指為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共車位(庫)提供秩序維護(hù)、公共清潔、公共照明、公共設(shè)備維護(hù)等服務(wù)所收取的費用,不包含車輛保管費用。

    (八)車位（庫）物業(yè)服務(wù)費指對小區(qū)所有的產(chǎn)權(quán)停車位提供秩序維護(hù)、公共清潔、公共照明、公共設(shè)備維護(hù)等服務(wù)所收取的費用,不包含車輛保管費用。

    （九）車位（庫）租賃費是指是產(chǎn)權(quán)單位將室內(nèi)車位（庫）出租給承租人使用所收取的費用，不包含車輛保管費用。

    六、物業(yè)服務(wù)費的成本構(gòu)成

    實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和合理利潤。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括：

    (一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的公積金等；

    （二）物業(yè)共用部位維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行費用、維護(hù)費用及公眾責(zé)任保險費用（含共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的物品、水、電等費用，如滅四害的藥品、路燈用電、消防及綠化用水等公攤水電費，不含電梯運(yùn)行費用及二次供水加壓費用）；

    電梯運(yùn)行費及二次供水加壓費應(yīng)專款專用，單獨設(shè)帳管理，每半年向業(yè)主公布一次收支情況。

    （三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

    （四）物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

    （五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費用；

    （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；

    （七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

    （八）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

    物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（含電梯大維修、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等）的維修和更新、改造等按規(guī)定（含不可抗力因素造成的）應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金列支或者應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偟馁M用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理配備的管理、服務(wù)人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務(wù)的合理需要及相關(guān)政策規(guī)定核定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合政府價格主管部門做好成本監(jiān)審或成本調(diào)查工作，如實提供相關(guān)成本資料。

    七、物業(yè)服務(wù)收費的制定

    實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由各地價格主管部門會同同級物業(yè)行政主管部門綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本、住宅物業(yè)服務(wù)等級和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價權(quán)限和程序制定，并向社會公布。住宅物業(yè)服務(wù)成本按照物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審或成本調(diào)查辦法審核確定。

    住宅物業(yè)服務(wù)實行服務(wù)等級收費管理的，服務(wù)等級內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)由自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，各市、縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定住宅物業(yè)服務(wù)等級認(rèn)定的具體辦法，并負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)等級的認(rèn)定工作。

    住宅物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位與業(yè)主在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中具體約定。

    實行市場調(diào)節(jié)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費，由當(dāng)事人雙方本著公平合理、質(zhì)價相符、信息對稱的原則協(xié)商決定，也可參照當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼笇?dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)共同商定。

    八、物業(yè)服務(wù)費的收取

    前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日（建設(shè)單位取得竣工驗收備案）的住宅物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付之日后的住宅物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主承擔(dān)。

    住宅物業(yè)服務(wù)費按各地物業(yè)行政主管部門認(rèn)定的物業(yè)服務(wù)等級相對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)收取。住宅物業(yè)服務(wù)費、車位（庫）物業(yè)服務(wù)費按月收取，預(yù)收費不得超過12個月（業(yè)主自愿多交除外）。住宅以房屋產(chǎn)權(quán)證書（或不動產(chǎn)登記證書）或商品房（物業(yè)）買賣合同中約定的建筑面積計收。車位（庫）以車位建筑面積（或數(shù)量）計收。

    九、物業(yè)服務(wù)收費管理相關(guān)規(guī)定

    （一）治安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時停車應(yīng)當(dāng)免交停放費。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時間臨時停放的應(yīng)予免費；超過一定時間的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)當(dāng)?shù)貎r格主管部門的規(guī)定收費，同時要實行明碼標(biāo)價。

    （二）車位（庫）出租單位收取車位租賃費后不得再向承租人收取車位（庫）物業(yè)服務(wù)費，車位（庫）物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由出租人或單位承擔(dān)；業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車位（庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車輛停放服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取車輛停放服務(wù)費后不得再向業(yè)主或物業(yè)使用人收取車位（庫）物業(yè)服務(wù)費（利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地收取的車輛停放服務(wù)費，要嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行管理和使用）；業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車位（庫）物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

    （三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝修有關(guān)規(guī)定以及所在物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，所產(chǎn)生的裝修垃圾，業(yè)主可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)，清運(yùn)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。由業(yè)主或物業(yè)使用人自行清理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收清運(yùn)費。

    業(yè)主或物業(yè)使用人在裝修過程中導(dǎo)致公共部位及設(shè)施破損需修復(fù)產(chǎn)生的費用，由其按實際發(fā)生數(shù)額承擔(dān)。

    在裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向房屋裝修人員收取裝修電梯使用費等類似費用。如確因?qū)嵭谐鋈胱C（卡）管理需要收取押金的，按雙方約定標(biāo)準(zhǔn)收取，并在退證（卡）時全額退還。

    （四）實行小區(qū)出入證（卡）管理的，建設(shè)開發(fā)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費配置出入證（卡）按一戶不少于4個配置。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按成本收取工本費。

    （五）供水、供電專業(yè)經(jīng)營單位未抄表到戶的物業(yè)管理區(qū)域，具備一戶一表單獨計量條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按政府定價標(biāo)準(zhǔn)收取分表費用，合理分?jǐn)偪偡直碇g的正常損耗；不具備單獨計量條件的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主自行協(xié)商分?jǐn)偡绞?。原則上收取終端用戶水電費、分?jǐn)偹娰M總和不超過物業(yè)服務(wù)企業(yè)向供水、供電專業(yè)經(jīng)營單位繳納的總表費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將水電損耗、分?jǐn)偡绞健⒎謹(jǐn)倢嶋H發(fā)生數(shù)等信息在固定、醒目的場所向各用戶公示。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)除按本指導(dǎo)意見規(guī)定的收費項目以及業(yè)主自愿委托要求提供特定服務(wù)收取費用外，不得擅自設(shè)立收費項目收取其他任何費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員生活用水、用電、用氣等，應(yīng)單獨設(shè)置計量表，其費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

    （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，由收費主體履行以下程序：

    1．向全體業(yè)主公示前三年收支情況。

    2．?dāng)M調(diào)價方案應(yīng)征求全體業(yè)主表決意見，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并將表決結(jié)果在小區(qū)顯著位置公示。公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提供表決意見以供查驗。業(yè)主表決意見應(yīng)當(dāng)妥善存檔備查。業(yè)主大會未成立之前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管；業(yè)主大會成立后，移交業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會保管。

    3.具體服務(wù)收費按照市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)行政主管部門公布的住宅物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

    （七）住宅物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式等有關(guān)情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行標(biāo)示。當(dāng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計收方式等情況發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行更改和標(biāo)示。

    十、加強(qiáng)管理

    （一）各級價格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（物業(yè)）行政主管部門要依照職責(zé)加強(qiáng)住宅物業(yè)收費和服務(wù)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。

    （二）鼓勵和支持行業(yè)組織開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律管理及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)測。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)先爭優(yōu)、誠信守法經(jīng)營，發(fā)揮示范帶動作用。建立物業(yè)服務(wù)糾紛處理機(jī)制，協(xié)助化解物業(yè)服務(wù)矛盾。

    （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格依法經(jīng)營，履行合同義務(wù)，建立健全“誠信服務(wù)、信息透明、專業(yè)規(guī)范”的服務(wù)制度，接受業(yè)主的監(jiān)督和投訴，及時回應(yīng)和處理業(yè)主訴求。

    十一、指導(dǎo)意見實施

    本指導(dǎo)意見適用于廣西壯族自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)規(guī)劃為住宅性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)收費管理，原有規(guī)定與本指導(dǎo)意見不相符的，以本指導(dǎo)意見為準(zhǔn)。

    各地根據(jù)本指導(dǎo)意見，在制定當(dāng)?shù)氐木唧w管理辦法時，可結(jié)合實際情況對部分服務(wù)內(nèi)容和收費項目作適當(dāng)增補(bǔ)。

    本指導(dǎo)意見自2018年12月1日起施行。 發(fā)文之日前，已確定物業(yè)服務(wù)等級和住宅物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，執(zhí)行期滿后按本指導(dǎo)意見執(zhí)行。

    本指導(dǎo)意見由自治區(qū)價格主管部門、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。